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投資高收益的愛爾蘭物業

18/05/2023

我們有許多客戶可能已經瞭解到，由於嚴重的房屋供應量短缺，在愛爾蘭租住或購買物業均極其困難。由於供需失衡，再加上其快速增長的經濟和世界一流的教育等其他因素，移居愛爾蘭的人數比以往任何時候都多，在愛爾蘭要找到可投資的房源實在不容易，但卻具有高利潤的投資潛力。

在愛爾蘭購入房地產不受國籍限制，而且與英美等發達的英語國家相比，愛爾蘭的物業價格較低，但租金相對較高。近年來，許多buy-to-let「買樓收租」的投資者發現，愛爾蘭在歐洲國家中的租金回報率最高，同時也能從資本增值中受益。

我們之前曾發佈關於新手在愛爾蘭購買物業須知的指南，而在本文中，我們將討論投資都柏林buy-to-let物業究竟有多大的吸引力。

在buy-to-let物業投資中，主要的收入來源是租金回報率和資本增值。這兩個術語描述了該物業可以提供的兩種收入流。對於投資者來說，瞭解房價租金比也很重要，它展示了物業能提供潛在投資回報的資訊。

租金回報率和租金價格表現

對於投資者來說，需考慮的最重要指標之一是可獲得的租金回報率。租金回報率是基於您將房產出租並預期在一年內可以獲得的租金收入除以房產價格。瞭解物業市場的平均租金回報率對於作出明智的物業投資選擇至關重要。

其實，與許多熱門的全球物業投資城市相比，愛爾蘭物業的平均租金回報率更高。

可是，由於房源供應問題，儘管是投資出租物業的最佳國家之一，愛爾蘭卻很少出現在房地產投資最佳國家的排行榜中。愛爾蘭的住宅物業存量一直是個問題，且仍在不斷加劇。截至2022年9月，可供出售的物業數量三年內減少了26％。此外，許多新開發項目均被機構投資者迅速搶購，進一步減少了供個人投資者進入市場的房源。

在租金價格方面，根據房地產網站daft.ie的資料，2022年愛爾蘭的租金價格創下了歷史最高漲幅，部分城市租金漲幅達20%。2022年的第四季度，平均租金比2021年同期上漲13.7%。

購買哪種單位用於投資最好：一房、兩房還是三房單位？

在投資物業方面，並不是面積越大越好。首先，與三房單位相比，一房和兩房更受廣大租賃市場的青睞，這意味著它們需求量更大，出租快，可以最大限度減少由於空置期間導致的租金損失。其次，一房和兩房單位能提供更高的租金回報率，因為三房單位需要更高的資本投入。最後，對於投資物業的出售策略而言，一房和兩房單位具有更強的二手市場，因為它們吸引更多自住買家（政府對於當地愛爾蘭人首次置業有提供補貼/優惠），並且相對於三房單位來說裝修成本更低。

而對於首次投資愛爾蘭物業市場的投資者們來說，一房單位具有許多優勢：

與兩房單位相比，資本投入門檻較低。
與兩房單位相比，裝修更簡單便捷。
擁有較低的維修成本。
更受年輕專業人士、畢業生及年輕夫婦的青睞。

在都柏林外圍的buy-to-let物業市場中，購買一房單位是不錯的投資選擇。原因是由於一房單位吸引了廣泛的租客，如今「遠距工作」在都柏林的許多公司成為新的常態，許多人更願意遠離市中心，選擇一個不那麼繁忙、更加輕鬆而宜居的環境中居住和生活。

在都柏林的一些熱門區域，總租金回報率在6.19%至7.96%之間，是表現一流的收益率。一房單位的回報相對高於兩房單位。為了獲得更高的回報，建議購買較小的單位。

資本增值

在buy-to-let物業投資中，另一個重要的收入來源是資本增值。資本增值是指在物業購買中獲得的利潤，它基於房產價格上升時所獲得的資本增長。

根據愛爾蘭中央統計局 Central Statistics Office（CSO）的資料，2022年7月，全國住宅物業價格指數同比大幅上漲13.1%，高於2021年同期8.48%的年增長率。根據房產價格登記冊Property Price Register（PPR）的最新資料顯示，愛爾蘭房價在2023年首季上升了8.9%。

此圖示顯示了過去10年愛爾蘭住宅物業價格指數

來自PPR的同組資料顯示，都柏林仍然是愛爾蘭房價最高的城市，2023年第一季度售出的住宅價格教上年同期比較上升8.1%，比上一季增長1.2%。

預計都柏林及其周邊地區投資物業都將受益於價格上漲，所以想在都柏林購買房產時，可以考慮城市周邊的新興地區，這些地區平衡了城市生活和寧靜居住環境，又能為居民提供便利交通及設施。儘管租金收入可能會低於市中心的物業，但買入的價格較低，這意味著在整體收益和利潤方面，將比選擇都柏林市中心區域的物業會更好。

都柏林物業 vs 倫敦物業

許多人都喜歡在英國投資物業，愛爾蘭的物業能提供更高的價值卻鮮為人知。我們可以從每平方米的價格（psm）、每月的租金收入和房價租金比率來比較兩地的物業投資價值。

在相同的資本金額和相近的房價增長率下，投資者購買愛爾蘭物業可以享受比在英國購買的物業大 1.5 倍的空間。

從租賃的角度來看，儘管倫敦市中心某些地區的租金高於都柏林，但都柏林的房價較低，能夠提供更高的租金回報率（資料參見上表）。與此同時，投資者還需考慮房產的持有成本，例如物業管理費，通常來說都柏林的費用較倫敦低。

投資者們在投資物業時建議考慮房價租金比率。該比率是一項重要指標，提供了有關物業的潛在投資回報率資訊。一般來說，較低的比率表明該物業具有產生長期回報的良好潛力，而較高的比率則表示該物業可能無法提供足夠回報，從而使投資者在扣除運營費用和抵押貸款後無法從出租房產中獲得正現金流。良好的房價租金比率應該是15或更低，這說明在該地區投資出租物業更具盈利性。