近年愈來愈多的富裕人士及家庭，選擇透過愛爾蘭投資移民計劃 (IIP) 獲取愛爾蘭永居身份。根據愛爾蘭司法部的數據，2020年有超過260人申請IIP，合共投資額超過1.85億歐元。自2012年愛爾蘭政府正式推出IIP以來，IIP總投資額已累積超過10億歐元。
IIP審批快、過程簡單直接、而且極其靈活。申請者只需4-6個月便能取得審批，而且不需接受語言能力測試，計劃亦沒有學歷要求及申請年齡上限，是IIP極其吸引之處。此外，申請者每年只需在愛爾蘭停留一天即可維持永居身份，可以移民不移居，也毋須成為當地稅務居民。以上種種優點，解釋了為何上千名高淨值人士選擇此項計劃。
在《如何評估投資移民計劃當中的風險？》一文中，我們從宏觀角度列舉了一些投資移民計劃常見的風險因素。假如您最終決定選擇愛爾蘭IIP，以下我們提供了一些實用的小貼士，助您降低計劃牽涉的風險，涵蓋每個投資選項及不同的投資項目。
了解您的IIP投資選項
根據愛爾蘭司法部，IIP計劃內獲認可的投資選項如下：
- 企業投資：
以100萬歐元投資愛爾蘭企業，為期至少3年 - 基金投資：
以100萬歐元投資獲准基金，為期至少3年；這些基金必須獲得愛爾蘭中央銀行 (Central Bank of Ireland) 認可，並接受央行規管 - 房地產投資信託基金 (REITs)：
以200萬歐元投資獲准基金，為期至少3年；這些基金必須已於愛爾蘭證券交易所上市 - 捐贈：
慈善捐款50萬歐元至愛爾蘭的藝術、體育、健康、文化及教育等公益項目 ；5名或以上的團捐形式，門檻改為40萬歐元
儘管以上4種投資選項均可取得居留權，但投資成本及風險各異。
捐贈無疑是安全的途徑之一，因為投資額最低，而且沒有再進一步的財務承擔。然而，投資者需謹記這是一項慈善捐款，意味您無法取回本金，也沒有任何的投資回報 (ROI)，形同花錢「購買」簽證。此外，選擇捐贈的投資者須留意項目是否獲當地政府認可，以及是否與藝術、體育、健康、文化及教育等領域相關。最近有報道指出，司法部正調查部分IIP捐款項目嚴重違規的指控，指有公司以慈善捐款為名招攬投資者，實則將款項暗中轉移至別處。
投資基金或房地產投資信託基金 (REITs) 均有機會令投資者獲利，但後者的門檻高達200萬歐元，且本金返還的能力將受到市場狀況及基金表現影響，基金管理費也是考慮因素之一。投資者須了解這些基金投資的資產類別及行業，以及基金的過往表現，包括資產價值及盈利表現。市場波動性無可避免，加上經濟狀況及規管力度的持續變化，投資者不一定能夠獲利。愛爾蘭政府亦在IIP計劃中清楚指出，當局不會為投資表現承擔責任，這屬於投資者的私人事務。
企業投資是最受歡迎的選項，因為它具備明確的退出策略，而且部分項目還提供投資回報。2019年，多達70%的IIP成功批核個案是透過企業投資選項。
有別於投資REITs或其他基金，假如您選擇Bartra的企業投資方案，您的100萬歐元投資額於期滿後全數返還，不受市場表現影響。我們的項目收入均獲得愛爾蘭政府資助，大大減低投資者承受的風險。此外，Bartra的療養院項目還提供每年 4% 的利息保證，5年投資期期滿後，投資者除了可取回100萬歐元的本金，還能額外獲得20萬歐元利息收入。企業投資為投資者提供安全途徑，在4-6個月內取得永居身份外，還能賺收入，按此了解更多Bartra的企業投資方案。
選擇安全的企業投資項目
愛爾蘭政府推行IIP的原因，是為愛爾蘭引入具建設性、對社會有正面影響的投資。因此司法部表明，任何以出租為主要目的的商業房地產投資，均不符合企業投資選項的條件，無法以此取得居留權。相反，政府將一些社會基建納入「優先級別」項目，包括公共房屋和療養院。隨著愛爾蘭正逐漸成為高淨值人士移民海外的新熱點，大量移民公司於各地提供五花八門的愛爾蘭企業投資項目，尤其是公共房屋。為了減低IIP企業投資風險，投資者在選擇投資項目時，要懂得就以下幾點發問並有透徹了解：
- 項目發展商是哪家公司？它以往發展的項目規模有多大？
- 它有沒有落成類似項目的往績，以及有沒有營運公共房屋和療養院的經驗？
對發展商進行盡職調查 (due diligence)，徹底評估這家公司，是降低風險的最佳辦法。如上文所述，愛爾蘭政府不會為投資表現承擔責任，因此假如發展商違約或不履行合同承諾，投資者便可能會蒙受損失。擁有良好的往績，也證明發展商即使遇上經濟不景氣，仍能繼續維持業務。
- 這些項目的收入來自哪裡？
- 假如項目提供高額年利息，考慮到項目的營運性質，利息額度是否合理？
投資者需要明白，這些透過IIP取得資金的項目，本質是為了增加社會基建，而不是賺錢，因此投資者不應對回報抱有過高期望。以公共房屋為例，其營運收入主要來自愛爾蘭政府，包括公共房屋長期租賃計劃及其他租賃計劃。至於療養院，雖然屬於私營業務且獲得政府資助，但療養院的營運成本不菲，加上受業務性質所限，並非牟取高利潤的業務模式，因此0-4%的年利息會是較合理的水平。假如項目年利息高於4%，投資者便要提高警覺。
- 這些項目是否位於高需求地區，例如都柏林？
- 這些房產是新建的、二手的、改建的還是翻新的發展項目？
除了營運收益及政府補貼，了解資產價值也同樣重要。不同發展項目的估值各異，其中以高需求地區的新建項目價值最高。
投資者應審視項目退出計劃中提出的假設，例如預期出售價格。通過與市場研究或其他可用數據作對比，很容易看出假設是否合理。
Bartra集團於愛爾蘭發展多年，擅於為 IIP 投資者尋找及開發成功的投資項目，尤其是在一些投資風險最低的地段。我們最新的公共房屋項目Poplar Row於2020年7月正式動工，該項目座落都柏林市中心，連接四通八達的公共交通網絡。我們的公共房屋項目，均與當地政府簽署25年的加強版長期租賃協議，獲政府補貼市價95%的租金。點此了解我們的IIP投資組合。
Bartra的專業團隊擁有開發複雜項目所需的全部技能，包括法律、融資、建築、稅務以及規劃，為我們的 IIP 投資者消除近乎所有風險。 我們還擁有營運療養院和公共房屋的豐富經驗，包括臨床護理和物業管理。
總結
移民是一生人一次的重要決定，需要經過詳細考慮及萬全準備才可實行。有效的風險管理，是增加投資收益及營造愉快移民體驗的關鍵。
Bartra為我們的一站式服務、高質素的發展項目以及為客戶取得居留權的成功率感到自豪。我們迄今已成功協助數百個家庭移民至愛爾蘭，並維持100% 的審批率和 100% 的續簽率。立即聯繫我們，以了解有關我們計劃的更多資訊。