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愛爾蘭投資移民計劃 (IIP) 一直以來為高淨值投資者及其家人提供安全、簡單且行之有效能直接獲取愛爾蘭永久居留權的途徑——這是非常難得的，畢竟愛爾蘭是歐洲最安全、最穩定的發達國家之一。 該計劃具有先獲批後投資、無移民監、僅需最低居住要求等諸多優勢。 成功申請者的家庭成員也可以從 IIP 中受益：

• 他們能在愛爾蘭生活和工作，沒有任何時間限制。
• 他們可以獲得教育和醫療保健福利。
• 他們可以通過入籍申請公民身份，以獲得全球最有價值的護照之一。
• 免簽證或落地簽證前往 189 個國家/地區，包括美國、申根區和英國（全球唯一一本護照能歐洲、英國通行）。

作為回報，該計劃有助於將國外投資引進愛爾蘭（總額已超過 10 億歐元），用於建設或改善當地的基礎設施、創建新公司或就業機會以及籌集資金以促進經濟發展。 它還為許多當地社區、醫院和體育組織做出了貢獻。

然而，政府決定於二月份結束該計劃並立即生效，但有一些限制的例外情況：

• 現有已批准項目不影響IIP申請，但必需根據業務計劃規定的時間內完成。
• 如尚未提交項目申請，但項目在司法部的協助下已取得重大進展，可給予三個月的寬限期來提交最終申請。

此後，關停的消息改變了整個愛爾蘭投資移民的市場。

當前愛爾蘭投資移民IIP的項目供應情況

自二月份突然宣布關閉這個已有十年曆史、廣受追捧的投資移民計劃以來，不少投資者一直在尋找剩餘的投資項目選擇，以便在政府授予的寬限期內取得最終的IIP投資機會。

在企業投資、捐贈、基金投資和房地產信托基金（REIT）這四種IIP投資選擇中，從統計和歷史數據來看，申請和投資主要均以企業投資為主，其次是基金投資和捐贈。

在過去的幾個月，據信獲批的企業投資項目，即公共房屋計劃和療養院項目，以及捐贈項目，本應全部被投資者搶購一空，只留下少數因投資者的個人原因退出申請或獲得批准後決定不進行投資的一些剩餘投資名額。 對於市場上仍然存在的任何現有企業投資和捐贈項目，建議IIP投資者在投資前進行充分的盡職調查，以確保其選擇的項目已獲得當地政府批准，以確保未來能獲得投資移民身份批函。

值得注意的是，提供IIP的基金投資選項已被延長至 2023 年底。在愛爾蘭中央銀行的監管下，這種低風險投資基金途徑已獲得特別許可，可以繼續處理 IIP 申請截止今年12月31日。

IIP投資基金的特點

• 所有資金必須投資於愛爾蘭，並且必須代表未在任何證券交易所上市的愛爾蘭註冊公司的股權。
• IIP基金和基金經理必須受到中央銀行的監管才能在愛爾蘭開展業務。
• 只有具有管理受監管基金經驗和記錄的基金經理才會被接受在愛爾蘭管理IIP基金。
• 根據該計劃，投資者將獲得為期 5 年的居留權。 初次居留權有效期為兩年，如果投資者保留投資，則可再獲得三年居留權。 5年期結束後，投資者可以分5年申請續期。

投資者如何選擇適合自己的IIP基金作投資？

每隻基金都有其投資目標和策略，在選擇以IIP為目的的基金時，一般來說，建議投資者考慮以下4個重點領域：

• 了解基金的性質和投資目標：基金投資用於哪些公司和資產，想要實現什麼目標，即有的基金投資愛爾蘭企業和資產以實現資本增長，有的基金只是向愛爾蘭企業商業部門提供貸款賺取利息。
• 了解風險因素：不同的投資策略有其相關的風險。 一般來說，較高的增長率表明較高的風險。 另外，投資的所屬行業也會影響基金的業績，市場表現是關鍵因素之一。 投資組合中的投資領域越多元化越安全，因過度強調單一資產類別而導致重大損失的風險就越低。
• 了解基金經理和董事會：基金的業績很大程度上取決於基金管理團隊的經驗和專業知識。 充分了解基金中參與的公司和主要利益持份者對於投資者選擇合適的國IIP基金作投資至關重要。
• 了解回報和費用：如果期望本金返還，投資者必須選擇投資目標與投資者一致的基金，因為有些成長型基金不提供全額資本償還。 還建議投資者了解基金費用結構，因為有些基金會收取管理費和運營成本。

值得一提的是，雖然大部分IIP基金的投資期限為5年，但由於基金到期日的性質，投資基金的投資者可能會因各基金的到期時間長短和IIP的獲批時間而令投資期能少於5年。

通過Bartra投資不僅可以為您成功獲得愛爾蘭居留權奠定基礎，通過Bartra的一站式投資服務以及愛爾蘭五年的客戶服務和定居服務的承諾，客戶可以放心在愛爾蘭順利過渡和移居。

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繼之前關於  「先獲批，後投資」一文後，我們將繼續討論愛爾蘭投資移民計劃（IIP）的另一個關鍵優勢——無移民監，只有最低居住要求。

愛爾蘭投資移民IIP是一項獨特且備受追捧的投資移民計劃，為想成為愛爾蘭公民的人提供許多優勢和福利。該計劃最顯著的好處之一是對居住要求相對寬鬆，這在眾多英語國的移民計劃中非常罕見。其居住的靈活性不僅為投資者提供機會，使他們無需改變當前的生活方式，還能提前規劃，能以最大限度地減少稅務義務。

愛爾蘭IIP，不可多得的投資移民計劃

在過去幾年中，全球的經濟形勢變化帶來太多不確定性，許多投資者和高淨值人士對於通過投資獲得第二居住地、身份和福利的關注日益增加，以在應對不確定性時為自己和家人提供保障。這促使投資移民（以投資獲取永居/公民身份，簡稱RCBI）行業在全球蓬勃發展。

愛爾蘭已實行十年的投資移民計劃（IIP）在2022年盛行，全球的申請數量創下歷史紀錄，超過了1,000個，是2019年創下年度紀錄的兩倍以上，這一巨大的申請量反映出大家對愛爾蘭IIP的廣泛認可和興趣。作為愛爾蘭最大的投資移民計畫項目方之一，Bartra共佔了約25%的愛爾蘭IIP總申請量。

愛爾蘭投資移民計劃（IIP）的顯著優勢之一是，在前五年內，投資人僅需在愛爾蘭每年居住一天。成功申請的投資者及其家人將獲得Stamp 4（4號簽證，相當於永居）的身份，一份申請，全家受惠——所有家庭成員可以在愛爾蘭工作、學習或創業，享受高品質生活和商業機會，也可以僅僅持有永居身份、卻不實際在愛爾蘭居住。在投資者在尋求擁有愛爾蘭身份時，這種居住的靈活性和自由進出的方式，使愛爾蘭投資移民計劃能在眾多的移民方式中脫穎而出。對於在愛爾蘭居住滿五年的投資者來說，還能有資格通過入籍申請成為愛爾蘭公民。愛爾蘭護照在國際舞臺上享有卓越聲譽，被視為最有價值的護照之一，為持有者提供便捷無憂的國際旅行，也是現時唯一一本能讓公民同時在歐洲和英國居住、工作和旅遊的護照。

除了最低居住要求外，愛爾蘭投資移民計劃（IIP）還提供了一些資本保障型投資，這意味著投資者的初始資本將在到期時返還、確保本金的安全。而且，這還是一種被動性投資，投資人無需親自參與投資的管理或運營，而是交給專業團隊處理，從而節省了時間和精力。這是IIP的另一個重要優勢，尤其適合正在尋找安全可靠、保本的投資機會、又希望免去繁瑣投資管理、只想投入最少時間和精力的客戶。

稅務規劃

由於IIP的最低居住要求，在一個稅務年度內在愛爾蘭停留時間少於183天的投資者不被視為應納稅的居民、沒有納稅義務。投資者在愛爾蘭可享受一些稅務優惠，例如在境外收入上無需繳納所得稅、遺產稅和資本利得稅。投資者及家人可根據自己的情況，自行決定是否成為愛爾蘭稅務居民。

此外，對於非愛爾蘭居藉的移民人士來說，匯款稅基（remittance basis）也是一個有利的稅務條款。如果投資者不是愛爾蘭國籍，只有當投資資金匯入愛爾蘭時才需徵稅。能提供這種優惠稅收待遇的國家局屈指可數。

我們曾討論過稅務的話題（例如愛爾蘭和英國的稅務對比），並提供了很多實用技巧，點擊閱讀我們採訪KPMG的文章，瞭解更多稅務知識。

總結

總而言之，愛爾蘭投資移民計劃（IIP）是備受追捧，為尋求愛爾蘭居留權和公民身份的投資者們提供了各種好處。從最低居住要求（沒移民監）、安全的被動式投資到各種稅務優勢，都使其成為想拓展海外機遇、並享受愛爾蘭福利的投資者們的理想選擇。

無論您是為自己和家人尋求更美好的未來，還是只享受愛爾蘭永居的福利，愛爾蘭投資移民計劃（IIP）都是您的理想選擇。為何還要等待呢？立即聯繫Bartra開啟您的IIP之旅，踏出邁向美好未來的第一步，我們的團隊將為您提供專業指導和支持。

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我們有許多客戶可能已經瞭解到，由於嚴重的房屋供應量短缺，在愛爾蘭租住或購買物業均極其困難。由於供需失衡，再加上其快速增長的經濟和世界一流的教育等其他因素，移居愛爾蘭的人數比以往任何時候都多，在愛爾蘭要找到可投資的房源實在不容易，但卻具有高利潤的投資潛力。

在愛爾蘭購入房地產不受國籍限制，而且與英美等發達的英語國家相比，愛爾蘭的物業價格較低，但租金相對較高。近年來，許多buy-to-let「買樓收租」的投資者發現，愛爾蘭在歐洲國家中的租金回報率最高，同時也能從資本增值中受益。

我們之前曾發佈關於新手在愛爾蘭購買物業須知的指南，而在本文中，我們將討論投資都柏林buy-to-let物業究竟有多大的吸引力。

在buy-to-let物業投資中，主要的收入來源是租金回報率和資本增值。這兩個術語描述了該物業可以提供的兩種收入流。對於投資者來說，瞭解房價租金比也很重要，它展示了物業能提供潛在投資回報的資訊。

租金回報率和租金價格表現

對於投資者來說，需考慮的最重要指標之一是可獲得的租金回報率。租金回報率是基於您將房產出租並預期在一年內可以獲得的租金收入除以房產價格。瞭解物業市場的平均租金回報率對於作出明智的物業投資選擇至關重要。

其實，與許多熱門的全球物業投資城市相比，愛爾蘭物業的平均租金回報率更高。

可是，由於房源供應問題，儘管是投資出租物業的最佳國家之一，愛爾蘭卻很少出現在房地產投資最佳國家的排行榜中。愛爾蘭的住宅物業存量一直是個問題，且仍在不斷加劇。截至2022年9月，可供出售的物業數量三年內減少了26％。此外，許多新開發項目均被機構投資者迅速搶購，進一步減少了供個人投資者進入市場的房源。

在租金價格方面，根據房地產網站daft.ie的資料，2022年愛爾蘭的租金價格創下了歷史最高漲幅，部分城市租金漲幅達20%。2022年的第四季度，平均租金比2021年同期上漲13.7%。

購買哪種單位用於投資最好：一房、兩房還是三房單位？

在投資物業方面，並不是面積越大越好。首先，與三房單位相比，一房和兩房更受廣大租賃市場的青睞，這意味著它們需求量更大，出租快，可以最大限度減少由於空置期間導致的租金損失。其次，一房和兩房單位能提供更高的租金回報率，因為三房單位需要更高的資本投入。最後，對於投資物業的出售策略而言，一房和兩房單位具有更強的二手市場，因為它們吸引更多自住買家（政府對於當地愛爾蘭人首次置業有提供補貼/優惠），並且相對於三房單位來說裝修成本更低。

而對於首次投資愛爾蘭物業市場的投資者們來說，一房單位具有許多優勢：

• 與兩房單位相比，資本投入門檻較低。
• 與兩房單位相比，裝修更簡單便捷。
• 擁有較低的維修成本。
• 更受年輕專業人士、畢業生及年輕夫婦的青睞。

在都柏林外圍的buy-to-let物業市場中，購買一房單位是不錯的投資選擇。原因是由於一房單位吸引了廣泛的租客，如今「遠距工作」在都柏林的許多公司成為新的常態，許多人更願意遠離市中心，選擇一個不那麼繁忙、更加輕鬆而宜居的環境中居住和生活。

在都柏林的一些熱門區域，總租金回報率在6.19%至7.96%之間，是表現一流的收益率。一房單位的回報相對高於兩房單位。為了獲得更高的回報，建議購買較小的單位。

資本增值

在buy-to-let物業投資中，另一個重要的收入來源是資本增值。資本增值是指在物業購買中獲得的利潤，它基於房產價格上升時所獲得的資本增長。

根據愛爾蘭中央統計局 Central Statistics Office（CSO）的資料，2022年7月，全國住宅物業價格指數同比大幅上漲13.1%，高於2021年同期8.48%的年增長率。根據房產價格登記冊Property Price Register（PPR）的最新資料顯示，愛爾蘭房價在2023年首季上升了8.9%。

此圖示顯示了過去10年愛爾蘭住宅物業價格指數

來自PPR的同組資料顯示，都柏林仍然是愛爾蘭房價最高的城市，2023年第一季度售出的住宅價格教上年同期比較上升8.1%，比上一季增長1.2%。

預計都柏林及其周邊地區投資物業都將受益於價格上漲，所以想在都柏林購買房產時，可以考慮城市周邊的新興地區，這些地區平衡了城市生活和寧靜居住環境，又能為居民提供便利交通及設施。儘管租金收入可能會低於市中心的物業，但買入的價格較低，這意味著在整體收益和利潤方面，將比選擇都柏林市中心區域的物業會更好。

都柏林物業 vs 倫敦物業

許多人都喜歡在英國投資物業，愛爾蘭的物業能提供更高的價值卻鮮為人知。我們可以從每平方米的價格（psm）、每月的租金收入和房價租金比率來比較兩地的物業投資價值。

在相同的資本金額和相近的房價增長率下，投資者購買愛爾蘭物業可以享受比在英國購買的物業大 1.5 倍的空間。

從租賃的角度來看，儘管倫敦市中心某些地區的租金高於都柏林，但都柏林的房價較低，能夠提供更高的租金回報率（資料參見上表）。與此同時，投資者還需考慮房產的持有成本，例如物業管理費，通常來說都柏林的費用較倫敦低。

投資者們在投資物業時建議考慮房價租金比率。該比率是一項重要指標，提供了有關物業的潛在投資回報率資訊。一般來說，較低的比率表明該物業具有產生長期回報的良好潛力，而較高的比率則表示該物業可能無法提供足夠回報，從而使投資者在扣除運營費用和抵押貸款後無法從出租房產中獲得正現金流。良好的房價租金比率應該是15或更低，這說明在該地區投資出租物業更具盈利性。

此位於Malahide馬拉海德的住宅項目，預期租金收入約為 2,250 歐元（一房單位）和 2,700 歐元（兩房單位），總租金回報率約為 5.6%-6.5%。

結論

房地產是一種出色的對沖通脹的投資工具，吸引了許多正在擴大其物業投資組合的投資者們。愛爾蘭吸引著那些希望通過物業投資獲得長期收益的投資者們，而都柏林及其周邊地區提供了穩定的住宅投資市場，並具有產生高租金收入和帶來良好投資回報的潛力，使其成為全球房地產投資者們的優選。

愛爾蘭近年已成為一個最受歡迎的移民目的地之一。其高品質的生活、優秀的教育、強勁的經濟和豐富的就業機會，是使該國越來越受歡迎的眾多因素中之一。

對於移居愛爾蘭的家庭來説，固然希望在當地置業給家人居住。 愛爾蘭政府沒有基於居住權而對購買當地物業設限，無論您是愛爾蘭公民、歐盟/歐洲經濟區公民、非歐洲經濟區國民，甚至是非愛爾蘭居民，您都可以在這裡購買住宅物業。

然而，由於愛爾蘭人口不斷增長，就業市場強勁，加上房屋供應非常緊張，打算買樓自住或投資者往往很難在愛爾蘭買到物業，尤其是在首都都柏林和其他黃金地段就更加困難。一房或兩房單位可以很快被本地市場搶購一空，平均售罄時間約為 2-3 個月，有些更只需要幾週，反映市場供應持續緊張，真的是一房難求！

儘管受俄烏事件、能源價格上漲、CPI 通脹和歐洲中央銀行 (ECB) 加息等因素影響，導致經濟環境不確定，但愛爾蘭房屋需求強勁，因此目前成交價格仍高於原本要價。

從投資的角度來看，縱觀歷史，房地產已被證明是對抗通脹的穩定投資，具有很高的增值機會。基於愛爾蘭强大而穩定的經濟，投資愛爾蘭物業不僅安全，而且利潤可觀，收益率普遍有望超過 5%。

如果能在愛爾蘭置業，確是讓人心動不已，然而，您需要注意以下一些重點。

預算和抵押貸款

在愛爾蘭購買物業時，買家必須考慮一些相關費用，例如律師費、保險和印花稅，我們建議您預留樓價約 3-5% 以支付這些費用。

無論是購買一手樓還是二手樓，每次當您成為新物業的業主時，都要繳納印花稅。目前的稅率是樓價首 100 萬歐元為 1%，超出100 萬歐元的部分繳納 2%。

假設樓價為 130 萬歐元，首 100 萬歐元需支付 10,000 歐元（1%），而餘下的 30萬歐元需支付 6,000 歐元（2%），即合共16,000 歐元的印花稅。

在適用增值稅（VAT）的情況下，印花稅按照不含增值稅的房產價格來計算。

印花稅通常在您完成整個購買流程後才需支付，您的律師會為您安排。

外國人在愛爾蘭申請抵押貸款比較困難，您通常需要在愛爾蘭居住滿至少 6 個月，並且在當地工作至少 12 個月，貸款方（即銀行）才會考慮您的申請。

那些在國外生活幾年然後返回愛爾蘭的僑民，相對來說更容易獲得抵押貸款。部分愛爾蘭銀行甚至不會考慮向居住在愛爾蘭境外以及收入不是歐元的人士提供貸款。

能源評級

在愛爾蘭，所有待售的住宅物業都必須列明其建築物能源效益評級 (BER)，以讓買家了解該物業的能源效率如何。 A 級物業的能源效益最高，而 G 級物業的能源效益最低。 在選擇要購買的物業時，能源效益評級是非常重要的考慮因素，它不僅有助節省能源，而且具有良好能源效益評級的房屋，房屋價格可以比低評級的同類物業高出近 10%。

律師和授權書

在購買物業的過程中，我們建議您委任一位法律代表，從符合您利益出發，為您完成一些法律事項。尤其是當您無法親身到愛爾蘭管理整個購買流程時，您可以指定一名愛爾蘭律師並向其授予授權書，讓他能夠代表您參與整個法律程式。

律師的收費可以天差地別，不過選擇有豐富經驗代表海外買家的律師處理當地的物業，可幫您避免或處理常見問題，省時省力，此類花費還是很值得的。

稅務/PPS號碼

無論您是不是愛爾蘭居民，在愛爾蘭購買住宅物業前都必須申請愛爾蘭 PPS 號碼（相當於國民保險號碼）。 沒有 PPS 編號的人士，不能在愛爾蘭進行大額交易。如果您不確定相關的申請手續，可以向您的律師尋求建議。

購買流程

一般情況下，為確保您選擇的房產能成功交易並將其退出買賣市場，您需要簽署買賣合約並支付訂。簽署合約後，您的律師會將合約發送給賣方律師，然後您需要在幾週內支付通常為樓價的 10%，而尾款須於物業落成後支付。

業權申請

在簽妥買賣合約和支付尾款之間，您的律師會為您起草一份購買契約，並向賣方律師詢問一系列有關物業買賣的標準問題，稱為業權質詢（Requisitions on Title）。 請注意，雖然此時您作為買方已承諾購買該物業（前提是您滿意業權質詢的答覆），但賣方在簽署您的律師準備的業權轉讓契約（Deed of Conveyance）前，還沒有承諾出售該物業。

購買物業不僅令人興奮，更是人生的一大成就，而物業同時也是創造被動收入和長期財富的重要資產。Bartra樂意為我們的客戶提供在愛爾居住和置業的建議，假如您有興趣在愛爾蘭購買物業，歡迎您與我們聯繫。

閱讀更多有關愛爾蘭住宅物業的更多內容：我們的愛爾蘭同事 Richard Lenehan在都柏林豪宅區 Blackrock 會見了在 Bartra New Homes 工作的 Jonathan Dowling，他們一同參觀了 Glensavage 住宅項目，並討論了海外買家的置業流程。 點此觀看影片。

愛爾蘭投資移民計劃(IIP)在高淨值家庭中愈來愈受歡迎，這些家庭希望獲得英語國家的居留權，以提升生活質素和讓子女接受更好的教育。而且，IIP的好處還不止於此。

隨著英國脫歐及取消Tier 1投資者簽證計劃，改為申請IIP的人數直線上升。截至2022年9月，愛爾蘭累積通過了1600多份投資移民申請，總投資額超過10億歐元。值得注意的是，僅在過去的2022年，IIP申請量就達到了900份，創下歷史新高。假如您尚未熟悉IIP，可以閱讀我們之前的文章《您必須了解的愛爾蘭投資移民四大事項！》，或觀看我們的解釋影片。 本文我們將重點介紹IIP的一個關鍵優勢——先獲批，後投資，以及這對投資者來說意味著什麼。

投資風險及流動資金規劃

透過投資換取居留權或入藉的移民計劃，往往要求申請者在申請時，即獲得批核前，已經需要進行巨額投資。

以澳洲重大投資者簽證計劃為例，除了現在名額短缺，投資者在申請時便需要投入最低投資額250萬澳幣，審批時間需時約20個月，並且還要滿足居住條件以維持身份。同樣的，美國EB-5投資移民計劃，儘管目前有政策變化，但整個流程和排期等待依舊很長，動輒至少兩到三年才能獲批臨時綠卡。而且申請人必須在項目中先投資至少80萬美元，而且項目必須是風險投資(at-risk)，直到臨時綠卡期結束，因此資金沒有保障，無法預計最後會得益還是虧蝕。

愛爾蘭IIP的申請者，在申請獲批前無需進行投資。一般來說，遞交申請後，等候6至8個月就能獲批。無論您選擇40萬歐元捐贈方案，還是100萬歐元的企業投資方案，成功獲批的投資者都將收到愛爾蘭移民局(INIS)的預批函，在收到信後的90天內完成投資或捐款即可，即我們所說的「先獲批後投資」。完成整個流程後，投資者及其符合條件的家庭成員將獲得等同永居的愛爾蘭Stamp 4簽證，每年僅需入境一天即可維持身份，優勢明顯。

在IIP計劃下，投資者無須在申請時便變賣資產。投資者有大約6-8個月的時間來準備資金，例如售出投資組合，或以合適的利率抵押資產以套取現金。就這點來看，IIP在流動資金方面為投資者提供了更大的靈活性，且確保了投資者資金安全有保障。

資產多元化

根據愛爾蘭安永(EY Ireland)的數據，對於偏好房地產投資和融資獲得長期收益的投資者來說，愛爾蘭仍然是一個非常重要的戰略地點。愛爾蘭極高的就業率，大量的外國直接投資、健全的供求鏈和法制、不斷完善的基建設施以及房地產市場的強勁表現，都使得它在全球中備受矚目。

投資IIP的社會基建項目，例如公共房屋和療養院，在眾多投資類別中是相對安全的類別。愛爾蘭經濟近年急速發展，大量外來人口湧入該國，以致房屋需求急劇增加，大量人口等待入住公共房屋；另一方面，愛爾蘭亦面對著人口老化的問題，長期老年護理機構在市場上需求強勁。包括私募基金在內的許多機構投資者，都在逐步將療養院添加到投資組合當中，以實現長期投資目標。例如，在2022年，Bartra Healthcare便以約1.61億歐元的高價成功將三家療養院和一個過渡護理院作為投資組合出售給了比利時房地產投資信託基金Aedifica。

對於 IIP 投資者而言，Bartra的療養院項目可在五年投資期內提供 4% 的年利率，到期後除了可全數取回投資本金，更可享額外 200,000 歐元利息收入。IIP也是一項以歐元為基礎的投資，投資者可達致貨幣多元化的效果。

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